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多角度看房价走势 未来五因素影响市场价格 

http://www.my-s.com 2004年07月10日 09:58:15 解放日报

  2004年对于中国房地产市场来说可谓变数多多,在一季度各项指标平稳上升的形势下,从4月份开始的“非典”疫情和6月13日央行公布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》对房地产界甚至全国宏观经济都产生了不小影响,由此预测下半年上海市场走势,不能不考虑以下几个因素。

  “后非典”对楼市影响政府部门和开发商对非典侵害这一形势变化,相当冷静科学。这一阶段尽管出现流动人口数量减少、开发投资推迟、购房者放缓看房行动等情况,但是市场总体形势仍然有序向上。

  非典对楼市的影响只是短期行为。目前已处在全面恢复状态中。

  金融政策对高档房影响刚刚出台的“央行房贷新政策”对调整房地产市场开发与消费格局有着较大影响。

  《通知》要求各金融机构采取提高非经济适用房银行贷款利率、项目资本金比例、商品房预售条件等,同时要严格控制高档房地产开发项目;对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业从严审批贷款,对贷款规模过大的开发企业资金流动实行重点监控等等,估计未来市场开发将会在政策调控下更趋于有序,供应结构也会有相应调整。但如果仅从销售方面看,新政策主要对受制于新利率的中高档房产销售有影响,对别墅市场则影响不大。因为别墅消费群体相对资金充裕,不会因为贷款利率的调整而改变购房计划。

  中低价楼盘影响今年一、二季度上海市场供应无法满足有效需求,存量房成交量更是节节上升,商品房空置面积节节下降。但是由于新政策调高购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上(含第二套)住房的首付款比例和利率水平,因此未来房地产投资结构和销售热点将会调整,开发与置业投资意向更趋谨慎。

  值得一提的是,今年新增供应土地近60%集中在闵行、宝山、嘉定、青浦、奉贤等区域,这就意味着未来中低价位住宅供应会明显增加。

  “三外资金”介入影响新政策规定对房地产、建筑施工企业的贷款行为将有更加严格的限制,从而加大开发商融资难度。同时为拥有强大资金实力和开发经验的大型企业、外来基金提供了更好的竞争平台。一大批资金实力较强的外资、外地、外行业企业将进入上海市场展开激烈角逐。

  办公楼配套建设影响二手房由于世博效应和上海经济的稳定发展,外资对上海城市信任度节节攀升,近期办公楼市场全面复苏。估计上海办公楼市场未来几年发展前途可谓光明。

  由于上海市调整中介服务收费方式和比例的政策正在酝酿中,二手房操作流程可望进一步简化合理。同时,由于二次置业贷款政策的调整,很多无法支付新房的家庭会转向选择二手房消费。因此,二手房交易下半年将继续升温。

  总之未来上海房价将是“中低续升,高价回头”。

  从今年上海一、二季度销售情况看,单价在5000至7000元的商品住宅销售比例占总量24%以上,第一次超过3000元至5000元档住宅,说明市场中价房需求日趋旺盛。同时发现目前市场7000元以上房源成交量升幅放缓,为此估计万元以上高价房由于政策影响会有平缓回落趋势。

 

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