即将在9月1日起施行的《物业管理条例》在业主和物业公司中引起了极大的关注，有人评价说，它更像是社区的“家法”，不仅规范物业公司的行为，也给业主立了规矩。在赋予了业主自治立“法”的权威性和约束力的同时，业主严重侵害其他业主的公共利益时，应给以1000至10000元的处罚，首次用处罚性条款来维护这种权威性与约束力。

　　业主行为必须服从整体利益

　　任志强(北京华远房地产开发股份公司董事长)

　　《条例》最核心的内容是实行业主自治组织，并由自治组织自行确定议事规则，充分行使业主民主权力，这一规则中不但包括了自治组织的“章程”，也包括了自愿赋予自治组织委托决策的“授权”。使业主从单个行为变成有委托权的集体行为。业主大会的决定将因此而对所有业主具有像“家法”一样的约束力，而不管这些业主在投票表决时是否反对或弃权。当决定按法定票权通过后就成为必须遵守的条件。业主有权对业主公约提出意见或投票表达意见，但业主公约也同样将约束所有的业主。包括业主应当履行的义务和业主违反公约应当承担的责任。

　　当《条例》设定业主大会拥有社区最高权力机构的地位时，当然会对业主大会的权力进行监督和保护，当然会维护全体业主的共同利益而限制个别业主的单独行为。因此《条例》之中在给予业主更多的权力的同时，用相当多的条款对业主的共同利益给予保护。对违反或破坏共同利益的个别业主行为进行严格的限制和处罚，并且赋予业主大会对个别业主的不良或违约行为的处罚权力。业主公约、业主大会决定、业主大会议事规则都有可能成为民事诉讼的“法律”，成为业主大会对个别业主违约处罚的依据或证据。也许许多业主并没有想到在争取得到了更充分的自治权力的同时，会有更多的义务与责任。这种义务与责任也成为换取自治权力的代价，同时是具备自治能力的一种证明。

　　业主是物业管理活动中的主体

　　于庆新(北京市物业管理商会会长)

　　中国物业管理条例的出台?与其说是千呼万唤的结果?不如讲瓜熟蒂落更为妥帖。近几年，物业管理的不尽如人意暴露无遗在高速增加到1800家物业管理公司的北京市场，低水平的重复得到了印证。

　　客观地来看这和物业管理行业的发育环境有关，但并非说现状可以宽容接纳，必要的社会成本的确要付出，付出之后所得到的所有行业实践探索的经验教训构成了这部负载社会期望的中国物业管理条例的基础。充分体现了对物业管理行业正确认知，针对性地解决了物业管理行业几乎所有现存和可以预见的重大问题，这是对条例最基本也是最中肯的评价，会集数百位各界专家历时四年的精心杰作这么说当不过誉。

　　中国物业管理条例的颁布，有着十分重大和十分深远的意义，一方面标志着国家以立法的形式确定了物业管理行业的社会地位，同时保障了物业管理行业在法制化的轨道上健康发展。物业管理的开展与社区居民息息相关，又与城市管理紧密相连。既负有业主私有不动产的保值增值的责任，又从宏观意义上维护着社会财富的保值增值；既保障业主的人居生活质量的不断提升，又体现了一个城市的管理水平高低。条例规范物业管理行业的同时，也起到了推动城市化发展的积极作用。

　　条例在总则第一条中明确了本条例旨在通过规范和保护物业管理活动的两个主体：业主与物业管理企业，针对其行为与权益进行规定。

　　业主作为物业管理活动中的主体，既是物业所有人，同时又是物业使用人，所以保护业主权益，规范业主行为，在本条例中均得到了双重体现。条例第二章业主及业主大会共计十八条对此做了全面阐述，更多赋予并明确了业主及业主大会的权力义务。与以前相关规定不同的是将社区业主权力机构调整归位为业主大会，而非过往的业主委员会，并明确业主委员会为业主大会的执行机构。这一调整将更加充分体现全体业主意愿，通过民主决议的形式完成社区的重大决策行为，同时也避免了由于权力过于集中缺乏民主监督所导致的行权不当以及权力滥用、腐败行为的发生。同时，本章中首次明确社区居委会在业主委员会中的作用，对于社区的依法管理和社会主义精神文明建设起到了积极的推动作用。

　　业主不能随便“炒”管家

　　任景全(天鸿集团副总经理、中国物业协会副会长)

　　《物业管理条例》解决了几个以前模糊不清的问题。首先是业主能不能随便“炒”物业公司？以前一直对此有歧义，不知道业主、业主委员会是不是就可以代行业主权力，“炒掉”物业公司。

　　“物业管理条例”第十二条规定，业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。从中可以看出，这个权力不掌握在少数人手中，业主委员会无权炒掉物业管理公司，而必须经过业主大会。

　　其次，五费该有谁收？供水、供电、供气、供热、通讯等一直由物业公司代收，这给物业公司带来很多弊病，有些业主因种种原因不交费，物业公司不得不垫付，从业主们所交的物业费中分摊，实际上转嫁给了广大业主。

　　“物业管理条例”第四十五条规定得非常明确：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　最后，小区公共设施收益该归谁？开发商一直认为房子的资源是自己的，比如房子卖了，可楼顶广告牌或者地面停车场的收益是归开发商的。“物业管理条例”第五十五条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。也就是说，小区公共设施或公共部位的收益是归全体业主的。